انواع, اجزا, هدف و مزایای کاداستر در نقشه برداری ثبتی

بنا بر اظهار یکی از لغت شناسان فرانسوی، ریشه واژه کاداستر، کلمه یونانی Katastichan (به معنی
دفتر یاد داشت) بوده که در طول زمان در زبان لاتین به Captastrum تبدیل شده است که به معنی نیت استان های مناطق متفاوت کشور یونان بوده و برای گرفتن مالیات به کار می رفته است.
در حال حاضر، «کاداستر» (Cadastre)، در زبان های اروپایی به نظامی اطلاق می شود که طی آن کمیت، مقدار، نوع ملک، و کیفیت مالکیت آن برای همه املاک کشور تعیین می شود.
موضع گیری جهانی در قبال مدیریت زمین و دارایی های مربوط، مشخص کننده لزوم وجود و به کارگیری کاداستر است، به گونه ای که مجامع بین المللی از قبیل سازمان ملل و بانک جهانی آن را در فهرست اهم فعالیت ها و راه کارهای خود قرار داده اند.
این مجامع در بیان دلایل چنین رویکردی به برخی از مزایای کلی و راهبردی از قبیل بهبود سطح زندگی( برنامه ریزی برای ایجاد عدالت اجتماعی و کاهش فقر)، حرکت به سمت توسعه پایدار با ایجاد بستری مناسب برای مدیریت موثر زمین و منابع مربوط، به خصوص منابع طبیعی و هم چنین ارتقا و بهبود ساختارهای مالی با

اعمال مدیریت موثر در آمدهای مالیاتی اشاره می کنند. اهمیت این طرح تا جایی است که محوریت مباحث در برنامه مدیریت شهری، ارائه شده در قالب برنامه توسعه سازمان ملل، مرکز اسکان سازمان ملل، و بانک جهانی نیز حول كاداستر دور میزند.
در تعریفی دیگر در مجمع علوم ریاضیات و فیزیک (وابسته به شورای تحقیقات ملی آمریکا، کاداستر را می توان به عنوان اطلاعات مربوط به منافعی که از زمین حاصل می شود تعریف کرد. در این حالت ماهیت، شدت و دامنه آن منافع مد نظر است.
بنا بر تعریف سازمان بین المللی نشه برداری (FIG)، کاداستر را می توان فهرستی مرتب شده از اطلاعات قطعات زمین، در داخل مرزهای جغرافیایی یک کشور یا یک منطقه دانست که با نقشه برداری از حدود قطعات شروع می شود. سپس سایر مشخصات مورد نیاز مانند حقوق ملکی، کاربری، اندازه و ارزش به نقشه بزرگ مقیاس قطعات ضمیمه شده، به طور رسمی به ثبت می رسد. به بیان دیگر کاداستر در وهله اول پاسخی به سوالات کجا؟» و چه قدر؟» در سامانه ثبت قطعات است.
بنا بر تعریف واحد تحقیقات امور فتوگرامتری طرح کاداستر، در ارتباط با قطعه زمین، کاداستر به معنی مشخص کردن هرنوع حد و حصر در چهارچوب قانون اساسی یک کشور است و بنابراین با توجه به بافت اقلیمی، فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و صنعتی در کشور به روش های متناوت قابل تعریف و اجراشدنی خواهد بود.
به بیان دیگر کاداستر به معنی ثبت جزیی ترین تا کلی ترین اطلاعات گوناگون درباره قطعه زمین و بررسی هم زمان اطلاعات مرتبط در سریع ترین زمان ممکن برای بهترین تصمیم گیری و اجرای منطقی ترین عمل در ارتباط با گذشته، حال و آینده است.

کاداستر نقشه برداری ثبتی است، یعنی نوعی از نقشه برداری که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن، سند مالکیت صادر کرد. یعنی ایجاد نظامی دقيق، ساده، روان، و مطمئن و قابل تغییر با زمان، برای حاکم بودن بر امور املاک و مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی، حقوق دولتی، موقوفه، و بازنگری اطلاعات و نقشه ها در طول برنامه و در نهایت تغییر سامانه موجود ثبت به کاداستر.
کاداستر را می توان به عنوان فهرستی  مرتب شده از اطلاعات متعلقات (Properties)، در داخل کشوری مشخص یا در منطقه ای معین دانست. که بر پایه نقشه برداری از مرزها و حدود آن متعلقات استوار است. این چنین متعلقاتی به طور نظام مند با شناسه های مجزا تعیین می شوند. محدوده ها و حدود متعلقات (قطات زمینی)
و گاهی مشخصات آن ها روی نقشه های بزرگ مقیاس نمایان اند که همراه با ثبت آنها ممکن است متعلقه ای مجزا را بتوان همراه با حقوق ملکی، طبیعت، کاربری، اندازه و حتی ارزش (قیمت)آن مشخص کرد.

انواع کاداستر

 از آنجاکه کاداستر به نظامی اطلاغ میشود که هدف آن, تعیین محدوده های تعریف شده به هم راه اطلاعات توصیفی محدوده هاست و با توجه به وجود انواع محدوده ها( مانند: محدوده قطعات زمین,محدوده جغرافیایی,محدوده طبیعی و محدوده مرزهای سیاسی),کاداستر نیز به انواع متفاوتی به شرح زیر تقسیم خواهند شد:            

 1. کاداستر ملکی یا حقوقی                

  بنابر تحقیق کمیته علمی طرح کاداستر کشور , کاداستر ملکی

(legal Cadastre) به نظامی اطلاق میشود که با بهره گیری از خدمات فنی(نقشه برداری و درحال حاضر رایانه)و همچنین خدمات ثبتی و حقوقی تشکیل گردیده باشد و این نظام بر همه مساءل هندسی و حقوق املاک (به منظور تثبیت و تحکیم مالکیت)اشراف و حاکمیت پیدا میکند. لذا با توجه به ماهیت املاک به دو دسته کاداستر ملکی شهری و کاداستر ملکی زراعی تقسیم میگردد.

1_1 کاداستر ملکی شهری                    

در این نوع کاداستر, تعیین موقعیت و ثبت مستغلات, مستحدثات و معابر موجود در محدوده شهرها هدف است و نظر به ارزش, اهمیت,و تراکم اراضی شهری,روش های دقیقی برای تهیه نقشه قطعات آن به کار میرود.

2_1 کاداستر ملکی زاعی                    

 هدف از این نوع کاداستر تعیین حدود و مرزهای مزارع و در کنار آن, تهیه اطلاعات توصیفی مربوط به محیط و کاربردهای آن است و در این نوع کاداستر  تهیه نقشه قطعات نسبت به کاداستر ملکی شهری کم تر است.

2_کاداستر مالی                                  

در بیشتر منابع مربوط به کاداستر, شاخه ای از کاداستر مالی را که به تدوین نظام مالیاتی می پردازد تحت عنوان کاداستر مالی (Fiscal Cadastre) می شناسند. اما این شاخه به صورت صحیح تر کاداستر مالیاتی و از زیر شاخه های کاداستر مالی است. کاداستر مالی به طور کلی متولی تدوین نظام و راه بردی واحد برای امور و توابع مربوط به بها و ارزش مالی زمین است. اموری چون نظارت و کنترل بر ساخت و سازها و دریافت عوارض شهرداری, بازار خرید و فروش زمین و ملک, نظام مالیات املاک, امور بیمه و ...همگی از فعالیت هایی هستند که به نوعی از خدمات کاداستر مالی منتفع می گردند.

3_کاداستر سیاسی                            

 کاداستر سیاسی (Political Cadastre)  در ارتباط با تقسیم بندی های منطقه ای از قبیل حدود استان ها, بخش ها,شهرستان ها و مرزهای بین المللی عمل میکند و در این نظام اطلاعات لازم برای برنامه ریزی تقسیمات منطقه ای و ملی جمع آوری میشود.

4_ کاداستر جغرافیایی                      

 کاداستر جغرافیایی (Geographical Cadastre) مفهمومی کلی از کاداستر است که در مجموع حوضه های متفاوت جغرافیایی سیاسی , انسانی و طبیعی و نیز اداره راه بردهای توسعه را برعهده دارد.

5_ کاداستر آبی                                

 هدف کاداستر آبی (Watery Cadastre) تعیین مرزهای آبی کشورها و حدود نفوذ هر کشور در آب های مجاور و مدیریت سواحل و بنادر است.

6_ کاداستر جامع                              

کاداستری که علاوه بر اهداف کاداستر ملکی و مالی , پاسخ گوی نیازها و برنامه های عمرانی, اقتصادی و اراعه دهنده خدمات اجتماعی در ارتباط با قطعات زمین باشد, کاداستر جامع (Multipurpose Cadastre)نامیده می شود.

اجزای کاداستر                                  

اجزای نظام کاداستر را می توان از چندین نظر مورد بررسی قرار داد که در نتیجه از نظر نوع داده های موجود در یک فرایند کاداستری, موارد زیر را شامل می شود:         1_ داده های هندسی که مشتمل بر نقشه های برداری و تصویری به روز و صحیح از همه قطعات زمینی بوده و با توجه به نوع کاداستر با یکی یا ترکیبی از روش های زیر قابل حصول است:                

الف) نقشه برداری زمینی                     ب)نقشه برداری هوایی یا فتوگرامتری   پ)تهیه تصاویر ماهواره ای یا نقشه برداری فضایی                                  

ت)استفاده از نقشه های موجود          

2_ داده های توصیفی شامل محتویات پرونده های ثبتی و اطلاعات عمومی راجع به املاک که از منابع متفاوتی قابل جمع آوری است,این منابع ممکن است شامل موارد زیر باشد:                        

الف)دفاتر ثبتی مانند پرونده های ثبتی ,دفاتر املاک, دفتر مزروعات و ...  

ب)مراکز آمار و اطلاع رسانی              

پ)مراجعه به محل و تکمیل پرسشنامه مشخصات ملک در سر زمین                 ت)آژانس های مسکن و بنگاه های املاک

ث)دستگاه ها و سازمان های دولتی,خصوصی و خدماتی

مقدمات کاداستر                              

 تعاریف اولیه و رسمی از زمین,محدوده,قطعه زمین,ثبت و کاداستر و همچنین تعاریف توابع مدیریت زمین, سامانه اطلاعات زمینی ,انواع سامانه های ثبتی و انواع سامانه های کاداستری از اهداف پیش بینی شده در این قسمت است.                             با توجه به آن که هدف, بررسی ساختار یک نظام کاداستر است, در این بخش مطالبی راجع به مزایای ثبت قطعه زمین و کاداستر, بستر سازی برای ایجاد یک نظام کاداستر, عملیات نقشه برداری و بررسی خطا و دقت در روش های متفاوت تهیه ی نقشه اراعه گردیده است.

زمین                                              

 زمین یا ارض (Earth) برای انسان برحسب نظر و منافع او و در هر زمانی مفاهیم متعددی را مجسم می سازد. مثلا برای اقتصاد دان منبعی است که با آن میتوان به تولید و توسعه اقتصادی دست یافت, برای حقوق دان فضایی از مرکز زمین تا بی نهایت در آسمان است که حقوق متفاوتی برای تعیین اهداف متفاوت اراعه می دهد, و برای بسیاری دیگر فضایی برای کاربردهای گوناگون است. بنابر تعریف پرفسور هنسن_ استاد دانشگاه هانوفر: زمین (Land) به ناحیه ای از سطح کره زمین به همراه آب, خاک,صخره ها,معادن,هیدروکربوها و هوای بالای آن گفته می شود. همچنین این ناحیه سطوح پوشیده از آب و دریاها را نیز دربر می گیرد.

محدوده                                          

محدوده,سطح پیوسته ای از کره زمین است که بر پایه قوانین عرفی جامعه به کاربری خاص اختصاص یافته و انسان در قالب یک رشته مقررات و قوانین درآن زندگی یا کار میکند. از نظر نظام مالکیتی, این محدوده به قطعه زمین معروف است.

قطعه زمین                                      

قطعه زمین(parcel) از نظر حقوقی,سهمی معین و پیوسته از سطح زمین است که در آن حقوق ملکی و علاقه ای واحد و یک نواخت وجود داشته باشد. مرز بین قطعات در روی زمین با تعاریف توصیفی و عملیات نقشه برداری معین می شود. مطابق تعریف پروفسور هنسن یک قطعه زمین (Parcel) محدوده ای پیوسته از سطح کره زمین است که دارای حقوق بهره گیری ملکی منحصر به فرد است یک قطعه زمین بر روی نقشه با خطوطی شکل میگیرد که محدوده ای را احاطه کرده اند و قطعه زمین از نظر هندسی دارای هویت منحصر به فرد باشد.      

 برپایه تعریف کارشناسان کاداستری سازمان ملل, قطعه زمین به عنوان یک واحد مکانی پایه شناخته شده و ناحیه ای از زمین است که هویت کاملا مجزایش شامل حدود قانونی, پرداخت مالیات مربوط , یا کاربرد آن میشود.

لزوم مدیریت بر روی زمین                  

زمین به عنوان زیست گاه و محل فعالیت و منبع تمام نیازهای بشری دارای بالاترین اهمیت در زندگی انسان است.هرگونه برنامه ریزی در خصوص زمین مستلزم داشتن اطلاعات راجع به پدیده ها,مظاهر و متعلقات زمینی است.جمع آوری این اطلاعات مقوله ای است که در نهایت به مدیریت در یک سامانه اطلاعات زمینی منتهی خواهد گشت. سامان دهی این اطلاعات و بهره برداری و دست یابی به آن, به سامانه ای جامع و منسجم نیاز دارد که در دنیا به سامانه اطلاعات زمینی (Lis)معروف است.

سامانه اطلاعات زمینی                      

 سامانه اطلاعات زمینی (land Information System_LIS) زیر مجموعه ای است از فن آوری Gis که بر طبق تعریف فدراسیون بین المللی نقشه برداری (FIG), ابزاری است برای تصمیم گیری های قانونی , مدیریتی , اقتصادی و اجتماعی, و عنصر اصلی در برنامه ریزی و توسعه است. این سامانه از یک سو شامل یک پایگاه داده ها است که حاوی اطلاعات توضیحی و فضایی زمین مرجع است و از سوی دیگر شامل روال ها و تکنیک های جمع آوری, بهنگام سازی, پردازش و توزیع داده ها است.    مبنای سامانه اطلاعات زمینی وجود یک سامانه مختصات همگن مکان مرجع و نیز توابع مدیریت مربوط به زمین است که ارتباط داده های مربوط به زمین را آسان می کند.

هدف از کاداستر

ایجاد نظامی دقیق,ساده,روان,مطمعن و قابل تغییر با زمان است برای حاکمیت بر امور املاک و مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی, حقوقی, دولتی, موقوفه و بازنگری اطلاعات و نقشه ها در طول برنامه و در نهایت تغییر سامانه موجود ثبت به کاداستر.

مزایای کاداستر                                

 سرعت و سهولت دسترسی به اطلاعات ملک, مستند سازی اطلاعات اراضی مرتبط با شهروندان, استناد قانونی و دقیق در محاکمات برای رسیدن به احقاق حقوق عامه, افزایش امنیت حقوقی مالکان و آسان سازی معاملات ارضی, از جمله مزایای این طرح در ارتباط با شهروندان است. از بین بردن زمینه های تصرف اراضی دولتی و ملی, ایجاد توسعه پایدار و امنیت ملی و زمینه سازی تاسیس نظامی کارامد و منصفانه برای وصول مالیات اراضی و املاک, همچنین جلوگیری از بورس بازی زمین در مناطق شهری از جمله مزایای این طرح در ارتباط با دولت است.